都市更新的權利變換

一、問：參與都市更新，未來權利價值該如何分配？

答：依都市更新條例第 25 條規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之，或經全體土地及合法建築物所有權人同意 者，得以協議合建或其他方式實施。因此參與都市更新，未來的權利價值，可採權利變換方式或協議合建方式辦理。若以權利變換方式執行 時，則其權利價值依都市更新權利變換實施辦法第 10 條規定，權利變換前之權利價值，扣除共同負擔後（即重建所需費用）之餘額，按各土 地所有權人更新前權利價值比例計算之。倘若採用協議合建方式，則分配價值係由實施者與地主簽訂之協議合建契約為準。

二、問：更新前的權利價值如何計算？其評定基準為何？

答：依權利變換實施辦法第 6 條規定，更新前之權利價值，應由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之，如果三家估價結果相近（差距在 20％以內）時，由實施者選定其中一家之估價結果，並於權利變換計畫書 中說明其選定估價結果之方式及理由，最後交由都市更新審議委員會審議；如三家估價結果出現 20％以上差距時，則由估價師工會仲裁之。

土地或房屋的價格會隨時間而有不同之價值，景氣好價格高，景氣差價格低，因此為避免估價評定時間所產生的爭議，依權利變換實施辦法第8 條規定，更新前權利價值查估之評價基準日，由實施者定之， 日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但 96 年 12 月 14 日前已核定發佈實施之都市更新事業計畫，實施者於前開核定日起 6 個月內申請權利變換報核者，其評定基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準。

三、問：何謂共同負擔？共同負擔項目為何？

答：共同負擔係指重建所需費用，重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等，每個階段皆需要支出費用，因此更新前的權利價值扣除共同 負擔後，才是更新後的配回之權利價值。依都市更新條例第 30 條規定，共同負擔項目包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費 用等，如更新單元內有公共設施用地（道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地），則先以公有土地（原有公共設施用地、 公有道路、溝渠、河川及未登記地）抵充，抵充後不足之土地再納入共同負擔項目，由權利變換範圍內土地所有權人按其權利價值共同負擔。

因此意即共同負擔費用支出的越多，可配回的權利價值越少，共同負擔費用支出的越少，可配回之權利價值越多。那共同負擔費用有無相關提 列標準呢？依權利變換實施辦法第 13 條規定，工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目計算皆有明訂，另本縣亦訂定「臺北縣 都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」，共同負擔相關費用需經本縣都市更新審議委員會審議，以確保所有權人之權益。

四、問：權利變換如何計算出土地及合法建築物所有權人可分配之權利價值？

答：更新後之權利價值扣除重建所需費用後，即是更新土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人， 甲擁有四層公寓及 100 坪土地，乙擁有土地 200 坪，丙擁有土地 50 坪，經估價後甲不動產價格 6,000 萬元（土地 5,000 萬元、建物 1,000 萬元）， 乙不動產價格 8,000 萬（土地每坪 40 萬），丙不動產價格 2,000 萬元（土地每坪 40 萬），重建費用需 10,000 萬元，更新後總價值為 42,000 萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下：

甲
更新前權利價值比例：6,000 萬元/16,000 萬元＝0.375
更新後配回權利價值：
（42000 萬元－10000 萬元）×0.375＝12000 萬元

乙
更新前權利價值比例：8,000 萬元/16,000 萬元＝0.5
更新後配回權利價值：
（42,000 萬元－10,000 萬元）×0.5＝16,000 萬元

丙
更新前權利價值比例：2,000 萬元/16,000 萬元＝0.125
更新後配回權利價值：
（42,000 萬元－10,000 萬元）×0.125＝4,000 萬元

五、問：更新後實際配回之面積少於或多於應分配之面積者，該如何處理？

答：更新後實際配得之面積有可能會與應分配的面積有所差異，以前題某甲為例，更新後應配回權利價值為 12,000 萬元，如實際配得之權利價值為 12,500 萬元時，依都市更新條例第 31 條第 2 項暨權利變換實施辦法第25、26 條規定，應繳納差額價金 500 萬元，繳交時間由實施者通知接管之日起 30 日內為之，逾期不繳納者，其獲配土地或建築物除繼承外將不得移轉予他人，反之，如實際配得之權利價值為 11,500 萬時，應領取差額價金 500 萬元，逾期不領取者，將依法提存。

六、問：如果不願參與更新後的分配，或應分配之土地及建築物太小時，該如何處置，權益會受損嗎？

答：對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依臺北縣都市更新審議原則，最小分配單元為 46 ㎡）以致無法分配時，依都市更新條例 第 31 條規定，得以現金補償，其計算標準依權利變換實施辦法第 7 條之 1，以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅、田賦、地價稅及房屋 稅計算，補償金發放時間，由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起 30 日內領取，如逾期不領取者，則依法 提存。惟不願參與分配者或應分配面積過小者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，得以選配屋為主，並於權利變換發佈實施後繳交差額價金。

七、問：更新後原地主是否可優先選擇位置或原址原配？

答：更新後選配屋問題，依權利變換實施辦法第 11 條第 1 項之規定「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係 人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。」，故都市更新之選配屋可依地主喜好先行選擇，如發生同一位置 有二人以上申請分配時，再以公開抽籤辦理。因權利變換涉及繁雜之權利價值計算，且須經都市更新審議委員會之審查，為免延宕都市更新期 程，如地主選配屋後如欲更換應不以影響權利變換審議進行為原則，故地主事前應妥與實施者溝通協調為宜。

八、問：土地不是我的，只有房子可以參與更新嗎

答：依都市更新條例第 39 條規定，權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下，應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬 定權利變換計畫前，自行協議處理，若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例，納入權利變換計畫分配之，其他包含設定地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人，皆以上述方式比照辦理。
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善，為保障地主之權益，民眾如果僅有房屋，且屬合法建物所有權人，則亦可以參與都市更新，並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配，以保障民眾財產權益。

九、問：我在外面租屋，房東說要參與都市更新，想要提前解除合約，我一定得要搬家嗎？權益如何保障？

答：依都市更新條例第 37 條規定，權利變換範圍如有出租土地或房子，因權利變換而不能達到原有租賃之目的者，租賃契約是可以終止的。但承 租人得向出租人請求補償，除非契約已有訂定賠償或不賠償之約定，如出租的土地供 為建築房屋者，得請求相當一年之租金補償，租約到期未滿一年者，得請求剩餘租期租金之補償。另只有出租土地或是一般租屋者，得請求二個月租金補償。但契約如有訂定其他規定者（如僅可補償一個月租金或不得要求補償），仍須視契約內容而定。

十、問：權利變換中，舊違章戶是否能夠分配房屋？

答：權利變換係依都市更新條例第 3 條第 1 項第 5 款規定，更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後 按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金，類似立體的市地重劃。所以依上開條例規定舊違章戶是不能參與分配房屋，但依都市更新條例第 41條規定，權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築 戶處理事宜，應由實施者提出處理方案（現地安置、異地安置、現金補償），納入權利變換計畫一併報核；因此都市更新對於違章戶仍有一定之處理程序，且違章戶如對拆遷處理方案所有異議時，可準用都市更新條例第 32 條規定，以書面敘明 理由，向本縣提出異議處理。

十一、問：我的房地向Ａ銀行貸款尚有 150 萬元未繳清？更新時該抵押權如何解決？

答：設定抵押權之土地更新時，該抵押權之處理可分為所有權人參與權利變換及所有權人不參與權利變換（不願參與分配或面積太小不能參與分配）兩種情況，分述如下：

• 所有權人參與權利變換：依都市更新條例第 40 條規定，所有權人可與地主自行協議消滅，Ａ銀行要求於權利變換計畫核定前清償，所有權人依協議清償貸款。若所有權人不同意提前清償，且Ａ銀行要求於 權利變換計畫核定前清償，則該抵押權於更新後(房子興建完工後)由主管機關囑託登記機關將抵押權登記於所有權人分配之房地上，更新期間(房屋興建中)，仍應繳納本息。
• 所有權人不參與權利變換：更新前價值高於貸款金額者，假設更新前房地經估價之價值為 300 萬元，實施者依法代替所有權人將 150 萬元清償(或提存)給 A 銀行，另有 150 萬元交付予所有權人。反之，若 更新前價值低於貸款金額，假設更新前房地經估價之價值為 120 萬元，實施者依法代替所有權人將 120 萬元清償(或提存)給Ａ銀行，至於30 萬元差額由Ａ銀行向所有權人求償。

十二、問：參與都市更新權利變換對地主權益有何保障？

答：都市更新主要對於老舊地區常見產權細分、地主意願整合不易的問題，以多數決的機制達到地區更新改建之目標，同時保障多數人財產 權益。都市更新與民間一般合建最大不同之處在於民間合建是屬於私契約的性質，欠缺法律的保障與規範，較易產生糾紛，而都市更新即對於地 主權利價值估算、分配所得之合理性，透過都市更新審議委員會公平、公正、公開之審議機制，確保地主相關權益，且為避免實施者於計畫發佈實施後因故退出，明訂有都市更新接管機制，以保障計畫執行之可行性。

十三、問：建商說如不參與更新，會被強制執行，真的是這樣嗎？對不參與更新的原地主將如何處理？如何保障不參與更新者的權益？

答：都市更新係採多數決立法意旨，即對少數不願配合者具有強制性，以不影響大多數人權益為原則，但對於不同意的少數人，仍然要尊重其意見。故不願參與更新的少數人可先與實施者溝通協調，協調不成 時，再行透過都市更新審議委員會，對其權益保障進行陳述協商，如權利變換計畫審議通過並已發布實施，土地所有權人對其權利價值仍有意見時，可依都市更新條例第 32 條規定，於權利變換發布實施後 兩個月內，以書面敘明理由，向本縣提出異議處理，異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

十四、問：建商說都市更新採權利變換辦理，但不肯告知實際的分配面積，是否有陷阱？

答：都市更新程序上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫，事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值，容積確定後， 再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積，故獎勵值未確定以前，建商無法確定未來可建築樓地板面積；再者，採權利變換辦 理，營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定，故建商確實難以計算正確分配面積予各地主。

十五、問：若因繼承人過多，至今仍未辦理繼承登記，則單一繼承人是否可以表達參與或不願參與之意願。

答：依土地法第 73-1 條之規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予 以列冊管理；另依都市更新條例第 12 條第 3 款規定，經地政機關列冊管理者，即不計入都市更新同意比例之計算。因此，只要被列冊管理，則繼承人即無法表達其意願。

十六、問：更新實施重建期間，我們家要住在哪裡？政府會補助在外租屋的錢嗎？

答：在辦理都市更新事業計畫階段，實施者須於計畫書內表明現住戶拆遷安置計畫，包含現地安置、異地安置或租金補貼等方式，拆遷安置費用計算以實施者與現住戶協調後之金額為主，或可參照「臺北縣都市更新 權利變換拆遷安置費提列基準」計算之。實務上實施者大多以現金補貼現住戶至外面租屋，補助期限直到建築物重建完成，此項租金補貼費用由實施者支出，並列入共同負擔非由政府補助，補貼金額多寡需併同事業計畫 送請都市更新審議委員會審議，如現住戶對租金補貼費用不滿意時，可提出意見，供更新審議委員會審議參酌。